Байр худалдаж авна гэдэг хүний амьдралд гаргах чухал шийдвэрүүдийн нэг. Тиймдээ ч уг шийдвэр ирээдүйн олон шалгуурыг хангасан байх хэрэгтэй. Гэвч борлуулалтын зөвлөхүүдийн “энэ бүс эрэлттэй байгаа”, “одоо л авч амжихгүй бол дараа өснө” гэх яаруулсан үгс хэрэглэгчийг хэт богино хугацаанд шийдвэр гаргахад хүргэдэг. Иймд дараах 5 үндсэн шалгуурыг анхаарч үзэх нь таны ирээдүйн тав тух, санхүүгийн аюулгүй байдалд туслах болов уу хэмээн уг нийтлэлийг бэлдлээ. 

Та нүүгээд ороход бэлэн байрыг ипотекийн зээлд хамрагдан авч, ямар ч оочер дараалалгүйгээр бизнес зэрэглэлийн орон сууцтай болоорой. Дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл энэ линк дээр дарж эсвэл QR уншуулан бүртгэлээ үүсгэнэ үү.

1. Байршил ба амьдралын хэв маяг

Байршил нь орон сууцны үнэ цэнийг тодорхойлдог хамгийн анхны хүчин зүйл. Гэхдээ “төв зам дагуу” гэх ганцхан ганцхан шалтгаан хангалтгүй. Судалгаанаас үзэхэд Улаанбаатар хотын төв хэсэгт байрлах орон сууцуудын үнэ захын дүүргийнхээс дунджаар 1.5–2 дахин өндөр байдаг. Гэтэл энэ үнэд нийцэх дэд бүтэц, цэвэр агаар, ногоон орчин, автомашины зогсоол зэрэг бодит нөхцөл байдал тохирдоггүй. Нийслэлийн ЗДТГ-ын 2023 оны агаарын бохирдлын судалгаагаар төвийн 3 хороолол, Сансар, Бөмбөгөр орчмын бүсүүд хүхрийн давхар исэл болон тоосонцрын хэмжээ “аюултай” түвшинд хүрсэн. Түүнчлэн, таны амьдралын хэв маягт тухайн байршил нийцэх эсэх нь чухал. Жишээлбэл, хүүхэдтэй айл бол ойр цэцэрлэг, сургууль, тоглоомын талбай шаардлагатай бол ганц бие залуу хүний хувьд нийтийн тээвэр, ажлын байртай ойр байх нь юу юунаас илүү чухал.

Эх сурвалж: The New York Times

2. Улсын комиссоор хүлээн авсан эсэх

Орон сууц худалдан авахдаа хамгийн түрүүнд шалгах ёстой зүйл бол тухайн барилга Улсын комиссоор албан ёсоор хүлээн авсан эсэх юм. Барилгын хөгжлийн төвөөс 2023 онд хийсэн тайланд дурдсанаар, зах зээлд борлуулагдаж буй шинэ орон сууцны 29.3 хувь нь Улсын комиссын батламжгүйгээр ашиглалтад орсон гэжээ. Энэ нь тухайн байр бохир, дулааны систем холбогдоогүй, эрчим хүчний тогтвортой байдал хангагдаагүй, цаашлаад өмчлөх эрх олгох боломжгүй, банкны зээлд хамрагдахад хүндрэлтэй зэрэг олон асуудлыг дагуулж болзошгүйг илтгэнэ.

Хууль зүйн яамны 2023 оны тайланд дурдсанаар, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой иргэний шүүхийн маргааны 11.7 хувь нь Улсын комиссгүй барилгаас шалтгаалсан байдаг. Иймд худалдан авагчид орон сууцны эзэмшлийн баримт бичиг, Улсын комиссын дүгнэлт, инженерийн дэд бүтцийн баталгааг нэхэж, хуулийн дагуу бүрэн бүртгэлтэй барилгыг сонгох нь ирээдүйд хохирол амсахаас урьдчилан сэргийлэх ухаалаг шийдэл юм.

ACTIVE GARDEN ТӨСЛИЙГ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛЭЭР ХУДАЛДАН АВАХ БОЛОМЖТОЙ

Хүний амьдралын чухал хэрэгцээний нэг болсон орон сууцыг худалдан авахад хамгийн үр дүнтэй, бодитой шийдэл нь хөнгөлөлттэй нөхцөл бүхий Ипотекийн зээл. Энэхүү зээл нь Улсын комисс хүлээж авсан, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан орон сууцанд олгогддог.

Хамгийн бага хүүтэй, урт хугацаатай ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн эрэлт өдрөөс өдөрт өсөж буй. Тэгвэл Active Garden төсөл нь 3-р ээлжийн 505, 506-р барилгуудаа товлосон цаг хугацаанд нь ашиглалтад оруулж Ипотекийн зээлээр авах боломжтой цөөн үлдсэн бэлэн байрыг шинэ захиалагчдадаа санал болгож байна.

Active Garden төсөл нь Захиалагчдадаа үргэлж төлбөрийн олон төрлийн нөхцөлүүдийг санал болгодгоос гадна яг цагтаа ашиглалтад ордгоороо давуу талтай. Төслийн нийт талбайн 70%-ийг нийтийн эзэмшлийн талбай эзэлдэг бөгөөд ногоон байгууламжаар төрөлжүүлж, тоглоомын талбайг нас насны ангиллаар тохижуулан хотхондоо Кембриджийн хөтөлбөртэй улсын сургуулийг төлөвлөсөн цогцолбор бүтээн байгуулалт гэдгээрээ онцлог юм.
Төслийн байршил: Хан-Уул дүүрэг, 8-р хороо, Шинэ суурьшлын бүс, Бизнес зэрэглэлийн Актив Гарден төсөл. Дэлгэрэнгүй мэдээллийг 7555-5500 утсаар лавлаарай.

3. Барилгын хийц ба материалын чанар

Орон сууцны дотоод тав тух, дулаан хадгалалт, дуу чимээ тусгаарлалт, байгалийн гэрлийн тусгал, цаашлаад танай эрүүл мэндтэй хүртэл холбогдох нэгэн чухал хүчин зүйл бол барилгын хийц, материалын чанар юм. Барилга.МН сэтгүүлийн 2023 оны дүн шинжилгээгээр сүүлийн 5 жилд ашиглалтад орсон барилгын 28 хувь нь дулаан алдагдалтай, 35 хувь нь дуу чимээний хамгаалалт муутай гэсэн гомдлыг оршин суугчдаас авсан байна.

Бүрэн цутгамал хийцтэй барилгууд нь ерөнхийдөө илүү бат бөх, дуу чимээ тусгаарлалт сайтай байдаг бол угсармал болон карказан хийцтэй барилгууд нь зардал бага, баригдах хугацаа хурдан ч дулаан хадгалалт, насжилтад сөргөөр нөлөөлөх нь бий. Түүнчлэн хана, цонхны дулаан тусгаарлагч, шалны материал, ариун цэврийн өрөөний ус чийг тусгаарлагч зэрэг нь нүдэнд харагдахгүй боловч ирээдүйд засвар үйлчилгээ, эрүүл мэнд, эд хөрөнгийн элэгдэлд ихээхэн нөлөөлнө.

4. Давхарын сонголт

Эх сурвалж: The New York Times

Орон сууцны үнэ, амьдрах тав тухыг тодорхойлдог хүчин зүйл бол оршин суугчдын нягтрал. Хэт олон айлтай, өндөр давхар барилга нь цахилгаан шатны ачаалал, зогсоолын хүрэлцээ, дулаан болон усны даралт зэргийг бий болгодог. Хот байгуулалтын судалгааны хүрээлэнгийн 2023 оны судалгаагаар нэг орцонд 60-аас дээш айлтай барилгуудын 70 хувь нь цахилгаан шатны ачаалал, түргэн тусламж ирэх хүртэлх хугацаанд хүндрэлтэй нөхцөл бүрдэж байгааг тэмдэглэжээ.
Түүнчлэн, давхрын сонголт ч хамаатай. Эхний давхарт хэт дуу чимээ, доод давхарт хэт хүйтэн, дээврийн давхарт халалт их байдаг зэрэг сөрөг талууд бий. Хамгийн тохиромжтой гэж үздэг нь 3–7 давхар бөгөөд агаарын урсгал, дуу чимээ, дулаан хадгалалт, цахилгаан шат ажиллахгүй үед ч алхах боломжийг давхар хангасан байдаг.

5. Үнийн бодит байдал
 

Эх сурвалж: ChapterTwo Australia

Орон сууцны үнийг зөв дүгнэнэ гэдэг нь зөвхөн м²-ын тоон үзүүлэлт харахаас тэс өөр ойлголт. Байршлын үнэ, барилгын чанар, ашиглалтын зардал, банкны зээлийн нөхцөл зэрэг бүхий л хүчин зүйлсийг нийлүүлэн тооцох шаардлагатай болдог. 2024 оны 5-р сарын зах зээлийн тоймоор Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны м²-ын дундаж үнэ 3.6 сая төгрөг, хуучин байрны хувьд 2.8 сая төгрөг байгаа ч дэд бүтэц, инженерийн шийдэл, барилгын насжилтаас хамааран 40–50 хувиар хэлбэлзэж байгаа нь хөрөнгө оруулалтын хувьд эрсдэл үүсгэж болзошгүйг сануулж байна.

Мөн сар тутам гарах ашиглалтын зардал дунджаар 250,000–400,000 төгрөгт хэлбэлздэг бөгөөд энэ нь дулааны алдагдалтай барилга, ашиглалтын баг хэт цөөн барилга, цахилгаан шатны үйлчилгээнээс шууд хамаардаг. Түүнчлэн Монгол банкнаас 2024 оны 5-р сард гаргасан мэдээллээр ипотекийн зээлийн дундаж хүү 13.2 хувь байгаа нь хэрэглэгчийн урт хугацааны эдийн засгийн ачааллыг өсгөж байна. Тиймээс үнэ хямд харагдаж буй ч бодит зардал, амьдралын турш гарч болох нэмэлт төлбөрийг хамтад нь тооцож, санхүүгийн гүн дүн шинжилгээ хийх нь ухаалаг алхам юм.