Үл хөдлөх гэдэг хүний анхдагч хэрэгцээ мэт боловч нөгөө талдаа насан туршийн хөрөнгийн баталгаа юм. АНУ-ын ДНБ-ээс даруй 14 дахин их буюу 326 сая их наяд ам.долларын мөнгөн дүн бүхий энэхүү томоохон урсгал сүүлийн жилүүдэд түүхий эдийн хомсдол, геополитикийн асуудал, зээлийн хүүгийн өсөлт зэрэг олон асуудлаас шалтгаалан үнийн өсөлттэй нүүр тулгараад буй.

Тэгвэл шинэхэн нийтлэлээрээ бид манай улс төдийгүй дэлхий даяар хамгийн халуухан сэдэв болж буй үл хөдлөхийн зах зээл дээрх үнийн өсөлт, түүнийг тойрсон олон сэдвүүдийг тайлбарлахаар зорилоо.

үл хөдлөхийн зах зээлийн эргэн тойронд:

Энэ оны III улирлын байдлаар нийслэл хотноо захиалга авч буй нийт 262 төслийн 58,864 айлын орон сууцнаас Хан-Уул дүүрэгт 45.9 хувь буюу 27 мянган айлын төсөл, үүний дараа Баянзүрх дүүрэгт 26.5 хувь буюу 15 мянган айлын төсөл хэрэгжиж байна. Шинэ орон сууцны нийлүүлэлт нь өнгөрсөн оны мөн үеэс 21.4 хувь, оны эхний сараас 15.0 хувь өссөн нь сүүлийн жилүүдийн шинэ орон сууцны нийлүүлэлтийн дунджаас өндөр байгааг онцлууштай.

Одоогоор захиалга авч байгаа 262 төслийн 58,864 айлын орон сууцны захиалга үргэлжилж буй хугацаагаарх борлуулалтыг авч үзэхэд 0-6 сар захиалга авч буй орон сууцны 17.7 хувь нь борлогдсон, 82.3 хувь хараахан борлогдоогүй байгаа аж. Нийт орон сууцны борлуулалтын дундаж хувь 52.8 хувьтай байна.

тооны хэлээр: 

200 мянга- Нийслэл хотод амьдарч буй хоёр өрх тутмын нэг буюу 200 мянга гаруй өрх цэвэр бохир усны шугамд холбогдоогүй гэр, хашаа байшинд амьдардаг.

106 мянга– 2013 оноос хойш хэрэгжиж буй ипотекийн зээлээр орон сууцтай болсон нийт зээлдэгчдийн тоо 106 мянгад хүрчээ. Нийт олгогдсон зээлийн 44 хувь буюу ихэнхийг нь 40-60м2 хэмжээтэй орон сууц эзэлдэг бол хэрэглэгчдийн дийлэнх нь 25-35 насны залуус байна.

40 хувь- Залуу гэр бүлүүдийн дунд хамгийн их эрэлттэй 1–2 өрөө байрны үнэ сүүлийн хоёр жилд 40 хувиар өссөн. Барилгын гол үндсэн хийцийг бүрдүүлэгч арматурын үнэ 1,7 саяас 3,2 сая болж өссөний сацуу хөөсөн шахмал хавтан бусад туслах материал, металл хийц эдлэлүүд дэлхийн болон дотоодын зах зээлд огцом нэмэгдсэнтэй дээрх өсөлтийг холбон тайлбарлаж буй.

57 хувь- Зөвхөн монгол ч гэлтгүй цар тахлын хоёр жилийн хугацаанд дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт 57 хувиар, үүнийг дагаад үнэ нь 25 хувиар нэмэгдсэн.

32,300 $- Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хамгийн өндөр Хонг Конгийн хотын төвөөрх байрны м2 дундаж үнэлгээ 32 мянган ам.долларт хүрсэн. Харин манай нийслэл хотын төв дэх шинэ орон сууцны үнэ 3.5 сая төгрөг буюу Хонг Конгоос 32 дахин хямд байгаа юм.

миллениал үеийнхний зовлон: 

Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг хүний амьдралын хамгийн чухал бөгөөд үнэ цэнтэй хөрөнгө оруулалт. Тиймээс хүүхдийн сургууль цэцэрлэгтэй ойр, тоглоомын талбай ногоон орчинтой, барилгын чанар, өндөр зэрэг маш олон хүчин зүйлсийг харгалзан сонголтоо хийдэг.

Одоогийн байдлаар миллениалс үеийнхэн анхны үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авагчдын зах зээлийн ихэнх хувийг бүрдүүлж байгаа юм. Манай улсын хувьд нийт ипотекийн зээлд хамрагчдын 35.7 хувь нь 26-35 насныхан. Харамсалтай нь, тэд ахмад үеийнхнээс илүү сорилттой, хүндхэн цаг үеийг туулж байгаа гэхэд хилсдэхгүй.

Зөвхөн АНУ-д л гэхэд их төрөлтийн үеийнхний 70 хувь нь 35 насандаа өөрийн гэсэн үл хөдлөхтэй болсон бол энэ үзүүлэлт миллениалсынхны хувьд дөнгөж тал хувьтай. Өмнөд Европт ч мөн адил 35 насанд орон сууц өмчлөх хувь 1965-1979 онд төрсөн хүмүүсийг 1980-аад онд төрсөн хүмүүстэй харьцуулахад 10 гаруй хувиар доошилсон гэнэ.

хаданд гарсан үл хөдлөхийн үнэ: 

Улаанбаатар хотын тухайд 2022 оны III улиралд захиалга авч буй шинэ орон сууцны үнэ өнгөрсөн жилээс 37 орчим хувиар нэмэгдсэн байна.

Тэгвэл ганцхан жилийн дотор орон сууцны үнэ тэнгэрт хадахад нөлөөлсөн хүчин зүйлс юу байв? Хамтдаа задлан харцгаая.

 БАРАА МАТЕРИАЛЫН ҮНИЙН ӨСӨЛТ

Манай улс барилгын материалын нийт хэрэгцээнийхээ 30 гаруй хувийг дотооддоо үйлдвэрлэдэг бол 60 гаруй хувийг импортоор авдаг болохыг та мэдэх үү?

Барилгын гол түүхий эд болох цементийн үнийн өсөлтийн талаар энэ жилийн турш зөвхөн барилгын салбар төдийгүй амтай бүхэн хоорондоо хэлэлцэх болсон билээ. Манай улсын хувьд дотооддоо 4 цементийн үйлдвэртэй ба 2020 оноос цементийн хэрэгцээгээ бүрэн хангах болсон нь таатай ч тээврийн асуудал, валютын ханшийн савлагаа, Дарханы замын бүтээн байгуулалт зэрэг олон бэрхшээлийн улмаас цемент ховрын бараа болон хувирч, үр дүнд нь 2020 оноос даруй 3.5 дахин үнэ нь өсөөд буй.

Үнийн өсөлт болон эрэлтийг зохицуулахын тулд Засгийн Газрын зүгээс импортын цементийн татварыг он дуустал тэглэх шийдвэр гаргасан хэдий ч одоог болтол хомсдол үргэлжилсээр. Зөвхөн цементээс гадна ковидоос өмнө 1,7 сая төгрөгөөр худалдаалагдаг байсан 1 тонн арматур төмөр энэ оны эхний улирлын байдлаар 3 орчим сая төгрөгийн үнэтэйгээр худалдаалагдаж байгаа юм. Цаашилбал, арматур болон төмөр хийцийн үнэ 81 хувиар, дулаалгын материалын үнэ 92 хувиар өссөн бол, тоосгоны үнэ 52 хувь, мод, модон материалын үнэ 70 хувь мөн тус тус өсөөд байна.

Мэдээжийн хэрэг бизнес эрхлэгчид импортоор орж ирж буй барилгын материал дээр өөр бусад зардлуудыг нэмж хэрэглэгчдэд хүргэдэг бөгөөд барилгын материалын үнийн өсөлт эцсийн дүндээ барилгын хөгжүүлэгч болон хэрэглэгч нарын нуруун дээр хүндхэн ачаа болон бууж буй нь тодорхой.

ВАЛЬЮТЫН ХАНШИЙН САВЛАГАА, ТЭЭВРИЙН АСУУДАЛ

Ердөө жилийн өмнө 2849-2850 төгрөгийн хооронд тогтвортой байсан ам.долларын ханш төгрөгийн эсрэг сүүлийн нэг жил 470 төгрөг буюу 15 хувиар чангараад байна. Энэ хугацаанд Монголбанкнаас нийлүүлэлт хийсэн ч түүнийг давсан эрэлт банкууд дээр үүсээд буй нь ханшийн өсөлтийн голлох шалтгаан юм. Өнөөдрийн байдлаар банкуудын вальютийн хязгаарлалт нэгээс таван сая төгрөгийн хооронд хэлбэлзэж буй нь импортоор бараа материал татах шаардлагатай барилгын компаниудад түүхийн эдийн нөөц үүсгэх, их хэмжээгээр татан авалт хийх боломжийг олгохгүй байна.

Пандемик нөхцөл байдлын өмнө ч гэсэн барилгын салбарт бүтээгдэхүүний нөөц хомсдолтой байсан бол цар тахлын үе дэх логистикийн асуудлууд нөхцөл байдлыг улам муутгаж орхижээ. Тээврийн зардал цар тахлаас өмнө дунджаар 2000 ам.доллар байсан бол цар тахлын үед 10 мянгыг давж, одоогоор 7 мянган ам.доллар болсон нь цар тахлын үеийнхээс 30-40 хувиар буурсан үзүүлэлт. Гэвч ковидын өмнөх үеэс дөрөв дахин өсөлттэй байгаа гэсэн мэдээллийг Төвбанкнаас өгсөн билээ. Тээвэр, вальют гэх мэт барилгын салбарт шууд утгаараа холбогдох зардлуудын өсөлт мэдээж шинээр баригдаж байгаа үл хөдлөхийн үнэд нөлөөлөх нь лавтай.

ХҮНИЙ НӨӨЦИЙН ХОМСДОЛ

Барилгын салбар гэдэг улс орны хөгжлийг тодорхойлдог гол түлхүүр салбаруудын нэг. Шинэ барилга баригдах бүрд түүнийг дагаад өрх тусгаарласан айл бүхэн шинэ тавилга, ахуйн хэрэглээний бүхий л зүйлсийг худалдан авдаг тул энэ бүхнийг үйлдвэрлэж, худалдан борлуулж байгаа байгууллагуудын бараа бүтээгдэхүүн эргэлтэд орж байдаг. Энэ нь эдийн засгийг хөдөлгөгч томоохон хүч гэхэд хилсдэхгүй. Мөн шинэ хотхон, хорооллыг даган сургууль, цэцэрлэг, эмнэлэг гэх мэт барилгууд ашиглалтад орж, шууд буй байдлаар ажлын байр нэмэгдэх нь бий.

Тэгвэл энэ салбарт одоогийн байдлаар хэчнээн хүн ажиллаж байна вэ? Хамгийн оргил үедээ буюу 2015 онд нийтдээ 88 мянга гаруй хүн ажиллаж байсан бол энэ оны байдлаар дээрх тоо даруй 10.8 мянгаар буурч 77 мянгад хүрээд байна. Тогтвортой ажиллах хүний нөөц дутмагаас шалтгаалан олон барилгын төсөл төлөвлөсөн хугацаанаасаа хоцрох, түүнээс шалтгаалан нэмэлт санхүүжилтийн эх үүсвэр хайх гэх мэт олон асуудалтай нүүр тулах нь бий.

САНХҮҮЖИЛТ

Барилгын компаниудад үл хөдлөх хөрөнгийн төслөө хэрэгжүүлэхийн тулд санхүүгийн байгууллагаас нийт төслийн нийт зардлын 70 орчим хувийг зээлэх нь түгээмэл. Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжиж дуусах хугацаа дунджаар 2.5-3 жил байдаг ба энэ хугацаанд төслийн нийт өртгийн 30 орчим хувийг санхүүжилт буюу зээлийн хүүгийн төлбөр болон түүнийг авахтай холбоотой зардал эзэлдэг.

Харамсалтай нь, энэ жилийн байдлаар макро эдийн засгийн орчинд инфляцын өсөлт болон гадаад валютын нөөцийн бууралт зэргээс шалтгаалан дийлэнх санхүүгийн байгууллага болон банкнууд зээлийн хэмжээгээ бууруулж буй. Энэхүү санхүүгийн таагүй нөхцөл нь одоо баригдаж байгаа болон ойрын хугацаанд эхлэх төслүүдийн санхүүжилтэд хүндхэн цохилт үзүүлж буйг мөн онцлох нь зүй.

  өгсөн авсандаа өлзийтэй block.mn-тун удахгүй

Барилгын материалын үнийн өсөлт, ипотекийн зээлийн хязгаарлагдмал нөхцөл, тээвэр логистикийн тодорхойгүй байдал зэргээс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд тулгардаг хамгийн том бэрхшээл бол санхүүжилт юм. Дээр дурдсанчлан манай улсын хувьд төсөл хэрэгжиж дуусах хугацаа дунджаар 2.5-3 жил байдаг ба энэ хугацаанд төслийн нийт өртгийн 30 орчим хувийг санхүүжилттэй холбоотой зардал эзэлдэг. Энэ зардлыг төсөл хэрэгжүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд шингээж, эцэст нь худалдан авагч бид төлдөг уламжлалтай.

Тэгвэл төсөл хөгжүүлэгч болон эцсийн худалдан авагч хоёуланд нь хожоотой байх цоо шинэ платформ болох Block.mn тун удахгүй нээлтээ хийх гэж буйг дуулгая. Тус платформ нь товчхондоо үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд санхүүжилт босгоход нь туслах ба хөрөнгө босгоход шаардлагатай маркетинг, медиа, бүтээгдэхүүн хөгжүүлэлтийн дэмжлэг үзүүлэх зорилготой аж. Санхүүжилтийн асуудлыг ийнхүү технологийн тусламжтайгаар шинэлэг, үр дүнтэй аргаар шийдэж буй уг платформын тухай илүү дэлгэрэнгүй мэдээллийг та бүхэн доорх нийтлэлүүдээс авах боломжтой.

Block.mn-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинэ шийдэл

Үл хөдлөх хөрөнгийн төслөөс өгөөж хүртэх нь

Үл хөдлөх хөрөнгө ба олон нийтийн санхүүжилт+ Шинэ платформ

Unread