Чухал хэрэгцээтэй боловч цэгцтэй мэдээлэл хомс сэдвийг энгийн үгээр, сонирхолтой хэлбэрээр тайлбарлах зорилготой “Тайлбарлах нь” цувралын шинэ дугаарт тавтай морил. Өнөөдрийн сэдэв бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл.

Дундаж давхаргыг тэтгэн дэмжих Америк мөрөөдөл өнгөрөгч зуунд дэлхий даяар түгэн тархсан билээ. Иргэн бүрээ хувийн орон сууцтай болгох “Австрали мөрөөдөл” үүний нэгэн тод жишээ. Өрх бүхэн хувийн орон сууцтай болох нь тогтвортой, амжилттай амьдралын эх үндэс гэх тун энгийн хэрнээ тодорхой санаан дор “Австрали мөрөөдөл”-ийг зангидсан байдаг. Харин "Монгол мөрөөдөл"-ийг хэрхэн тодорхойлж болох вэ? 

Өөрийн нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших нь бидний үеийн залуучуудын хувьд биелэгдэшгүй даалгавар мэт хүндхэн сорилт болсон тул “орон сууц”-ыг нийтэд хүлээн зөвшөөрөгдсөн “мөрөөдөл” хэмээн нэрлэчхэд болохгүй зүйл үгүй мэт. Үл хөдлөх нэг талаараа хүний анхдагч хэрэгцээ мэт боловч нөгөө талдаа мөрөөдөл хэмээх тодорхойлолтод багтахуйц насан туршийн хөрөнгийн баталгаа юм.

Тэгвэл ээлжит тайлбарлах нь булангаараа бид АНУ-ын ДНБ-ээс дариу 14 дахин их буюу 326 сая триллион долларын мөнгөн дүн бүхий энэхүү томоохон урсгалыг Монголынхоо зах зээлтэй уялдуулан тайлбарлахыг хичээлээ. Түүнчлэн энэ ташрамд тус нийтлэлд хамтран оролцсон Тэн Пи Экс Пропертиз компанийн захирал, ҮХХБЭДНХолбооны Хяналтын Зөвлөл болон Олон Нийт ПР хорооны гишүүн Б. Сарангоод талархлаа илэрхийлье.


АНХНЫ ОРОН СУУЦ

Амьдралын хэвшлийн хувьд эрх дураараа нүүдэлчин монголчууд зуу зууны турш дөрвөн зүг, найман зовхист малаа даган нүүдэллэж ирсэн. Тиймдээ ч суурин соёл иргэншлийн илэрхийлэл болсон үл хөдлөх хөрөнгө, хувийн орон сууц, нийтээрээ хамтран амьдрах соёлд бид дөнгөж суралцаж яваа гэхэд хилсдэхгүй.

Одоогоос далаад жилийн өмнө буюу 1958 онд нийслэл хотын төвд 40 мянган м2 газар дээр анхны орчин үеийн төвлөрсөн орон сууцны барилгууд баригдаж бүтээн байгуулалтын ажил өрнөж эхэлсэн юм. Ташрамд дурдахад, бидний дийлэнх нь дээрх хорооллын нэрийг 40 мянган айлд зориулан барьж эхэлсэн орон сууцны барилга хэмээн андуурдаг боловч үнэндээ хорооллыг барьсан газрын хэмжээтэй холбоотой гэнэ шүү.


"Гандан болон 40 мянгат харагдах нь" (1970-аад он)
Зургийн эх сурвалж: Mongolian Visuals

Ийнхүү 1962-1987 оны хугацаанд буюу ердөө 30 хүрэхгүй жилийн хугацаанд 120, 220 мянгат, II, XV, XIX, XVI, IV, V, X, XI, XIII, VI орон сууцны хорооллуудыг Улаанбаатар хотод барьж байгуулснаар өнөөгийн бидний мэдэх нийслэлийн  ерөнхий дүр төрх бүрэлдсэн түүхтэй. Эдгээр хорооллыг даган сургууль, цэцэрлэг, үйлчилгээний төвүүд шил шилээ даран баригдаж, түүгээр дамжуулан нүүдэлчид өрнийн ард иргэдийн амьдралын хэв маягийг алхам алхмаар өөриймшүүлэв. 

Харамсалтай нь, төвлөрсөн төлөвлөгөөт эдийн засгийн үед хүссэн хэн бүхэн өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломж, нөхцөл нь тун хязгаарлагдмал, орон сууцтай болсон ч түүнийгээ арилжах, зах зээлийн эргэлтэд оруулах боломжгүй байсныг хэн хүнгүй мэдэх биз ээ. Улмаар Монгол Улс ардчилсан нийгмэд шилжсэнээр сая нэг ард иргэд байрныхаа ордерийг өөрийн нэр дээр шилжүүлэх, хувийн хэвшлийн компаниуд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг идэвхжүүлэх боломж бүрдсэн билээ.

ЦАГ ХУГАЦААНЫ ТОВЁОГ

2021 оны байдлаар нийслэл хотод маань 412,527 өрх буюу 1,530,000 хүн амьдарч, ажиллаж байгаагаас тал хувь нь дэд бүтцээ шийдсэн орон сууцанд аж төрдөг хэмээх судалгаа бий. Тэгвэл энэ хэмжээний бүтээн байгуулалтын ажлын явцад тохиолдсон тэмдэглүүштэй үйл явдлыг түүхийн хуудаснаас хамтдаа эргэн сөхвөл ямар вэ?

1934 он–  Халуун ус, уурын халаалт, цахилгаантай орон сууцыг 1934 онд Аж үйлдвэрийн комбинатын орчимд ашиглалтад оруулжээ. Тэр үед нэг айлын орон сууцны сарын хөлс 75 төгрөгөөс хэтрэхгүй байхаар улсаас тогтоосон гэдэг.

1950 он- Тус оны эхээр Улаанбаатарын төв хэсгийг төлөвлөсөн ерөнхий тойм зургийг баталж. Тойм зургаар Сүхбаатарын талбайг голлуулж, хотын орон зайг бүхэлд нь Монгол уламжлалаа баримтлан өмнө зүг Богд уул тал руу харуулан нээлттэй байлгах санааг гаргасан аж. 

1985 он-  Монголын анхны хамгийн өндөр барилга болох 16 давхар орон сууц Дархан хотноо ашиглалтад оров. Сонирхуулахад, 172 өрхөд зориулагдсан тус алдартай барилга нь XXI зуун гартал Монголын хамгийн өндөр барилга гэгдэж байсан юм.

1997 он– Зах зээлийн эдийн засагт шилжсэнээс дариу 7 жилийн дараа Монгол Улс даяар орон сууц хувьчлах ажил өрнөж, нэг жилийн дотор 73700 айлын сууцыг хувьчилжээ. 

2013 он- Бага болон дундаж орлоготой иргэдийг орон сууцтай болгох зорилготойгоор найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлж эхлэв.

ТООНЫ  ХЭЛЭЭР



200 мянга- Нийслэл хотод амьдарч буй хоёр өрх тутмын нэг буюу 200 мянга гаруй өрх цэвэр бохир усны шугамд холбогдоогүй гэр, хашаа байшинд амьдардаг.

104.5 мянга– 2013 оноос хойш хэрэгжиж байгаа ипотекийн зээлээр орон сууцтай болсон нийт зээлдэгчдийн тоо. Нийт олгогдсон зээлийн 44% буюу ихэнхийг нь 40-60м2 хэмжээтэй орон сууц эзэлдэг бол хэрэглэгчдийн 43% буюу ихэнхийг 25-35 насны залуус бүрдүүлдэг.

40 хувь- Залуу гэр бүлүүдийн дунд хамгийн их эрэлттэй 1–2 өрөө байрны үнэ сүүлийн хоёр жилд 40 хувь өссөн. Барилгын гол үндсэн хийцийг бүрдүүлэгч арматурын үнэ 1,7 саяас 3,2 сая болж өссөн хийгээд хөөсөн шахмал хавтан бусад туслах материал, металл хийц эдлэлүүд дэлхийн болон дотоодын зах зээлд огцом нэмэгдсэнтэй дээрх өсөлтийг холбон тайлбарлаж буй.

57 хувь- Зөвхөн монгол ч гэлтгүй цар тахлын хоёр жилийн хугацаанд дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт 57%-иар өсөж, үүнийг дагаад үнэ нь 25%-иар нэмэгдсэн. Хаа саагүй тулгарч буй нийлүүлэлтийн хомстол нь өнгөрөгч онд орон сууцны үнийг дунджаар дэлхий даяар 15%-р хөөсрүүлсэн бол энэ тренд харамсалтай нь энэ он төдийгүй ирэх жилүүдэд ч үргэлжлэх хандлагатай байгаа юм.

32,300 $- Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хамгийн өндөр Хонг Конгийн хотын төвөөрх байрны м2 дундаж үнэлгээ. Харин манай нийслэл хотын төв дэх шинэ орон сууцны үнэ 3.2 сая төг буюу Хонг Конгоос 30 дахин хямд байгаа юм.


ЧИГ ХАНДЛАГА

Өнгөрөгч онд Үндэсний Реалторын холбооноос гаргасан “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчдын зан төлөв”-ийн тухай судалгааны тоо баримтаас харвал:


-Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авсан хүмүүс ихэвчлэн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зарласан үнийн дүнгээр авдаг ба 29% нь зарласан дүнгээс илүү үнэ төлж авсан.
-Худалдан авагчид дунджаар 8 долоо хоног хайдаг ба ерөнхийдөө 8 үл хөдлөх хөрөнгө үздэг байна.
-Байшингаа худалдаж буй хүмүүс дунджаар 8 жил амьдарсны дараа зардаг бөгөөд 46 хувь нь илүү том үл хөдлөх худалдан авдаг.
-Хүмүүсийн 90 гаруй хувь нь хөрөнгөө зарахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай хамтран ажилласан бөгөөд долоон хувь нь өөрөө, ганц хувь орчим нь iBuyer-аар дамжуулан заржээ.


МИЛЛЕНИАЛ ҮЕИЙНХНИЙ ЗОВЛОН

Дээр дурдсанчлан үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг бол хүний амьдралын хамгийн чухал бөгөөд үнэ цэнтэй хөрөнгө оруулалт. Тэр ч утгаараа хүүхдийн сургууль цэцэрлэгтэй ойр, тоглоомын талбай ногоон орчинтой, барилгын чанар өндөр гээд маш олон хүчин зүйлсийг харгалзан үзсэний эцэст бид сонголтоо хийдэг шүү дээ. Одоогийн байдлаар миллениалс үеийнхэн анхны үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авагчдын зах зээлийн ихэнх хувийг бүрдүүлж байгаа юм. Харамсалтай нь, тэд ахмад үеийнхнээс илүү сорилттой, хүндхэн цаг үеийг туулж байгаа гэхэд буруудахгүй.

Зөвхөн АНУ-д л гэхэд их төрөлтийн үеийнхний 70% нь 35 насандаа өөрийн гэсэн үл хөдлөхтэй болсон бол энэ үзүүлэлт миллениалсынхны хувьд 50 хувьтай байгаа юм. Өмнөд Европт ч мөн адил 35 насанд орон сууц өмчлөх хувь 1965-1979 онд төрсөн хүмүүсийг 1980-аад онд төрсөн хүмүүстэй харьцуулахад 10 гаруй хувиар доошилсон гэнэ.

Ойролцоогоор 11 сая америкчууд орлогынхоо 50 хувийг, түүнчлэн хамгийн өндөр өртөгтэй улсуудын нэг гэгддэг Хонг Конгт түрээслэгчид орлогынхоо 50.3 хувийг орон сууцны зардалд зарцуулдаг нь дэлхийн дээд амжилт юм. Цалингаа цуглуулж орон сууцны урьдчилгаа бүрдүүлэх, улмаар өөрийн амьдралын хэв маягтаа нийцсэн үл хөдлөхийг худалдан авах залуусын хүсэл жил ирэх тусам улам л зүүд зэрэглээ мэт холдсоор. Тиймдээ ч тэд өөрийн гэсэн орон гэртэй болохын тулд гэр бүл, хамт олон, найзуудаасаа санхүүгийн тусламж авахаас өөр аргагүй байдалд орж буй.


ХАДАНД ГАРСАН БАЙРНЫ ҮНЭ

АНУ-ын нийт өрхийн талаас илүү хувь нь 250 мянган доллартай тэнцэх байр худалдан авах боломжгүй байгаа бөгөөд улсын хэмжээнд орон сууцны дундаж үнэ 408 мянган доллар байгаа юм. Нэгэнтээ үүсээд байсан цучлыг цар тахал гэгч гайхал улам өрдөж хаясны үр дүнд олон сая хүн амтай Нью Йорк, Лос Анжелес, Вашингтон ДС зэрэг хотуудад үл хөдлөх хөрөнгийн хомстлоос үүдэн үнэ нь урьд өмнө нэмэгдээгүйгээр өсчээ.

Манай улсын тухайд ч гэсэн бяцхан тооцоолол хийгээд үзье л дээ. Шинээр орон сууцанд орохоор төлөвлөж буй Болдынх хэмээх айл 50м2 хэмжээтэй хоёр өрөө байр сонирхож байна хэмээн төсөөлье. Шинээр ашиглалтад орж буй хотхонуудаас байр авбал дунджаар м2-ийн үнэлгээ нь 3.2 сая буюу нийтдээ 160 сая түүнд хэрэг болох нь. Ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд урьдчилгаа 50 сая төгрөгийг дор хаяж бэлэн мөнгөөр төлсөн байх ёстой. Улсын дундаж цалин 1.4 сая хэмээн тооцвол Болд 36 сарын турш цалингаа бүтнээр нь цуглуулж гэмээнэ хонгилын үзүүрт гэрэл асна гэсэн үг. Үнэхээр хэцүүхэн даалгавар байгаа биз.


ҮНИЙН ӨСӨЛТ ҮРГЭЛЖИЛСЭЭР БАЙХ УУ?

Дэлхий Даяар үл хөдлөхийн үнэ ингэж огцом өсөхөд юу нөлөөлж байгааг задлан үзвэл:
 
Түүхийн эдийн хомстол

Пандемик нөхцөл байдлын өмнө ч гэсэн барилгын салбарт бүтээгдэхүүний нөөц хомстолтой байсан бол цар тахлын үе дэх логистикийн асуудлууд нөхцөл байдлыг улам муутгаж орхижээ. Зах зээлд нийлүүлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн бараа бүтээгдэхүүнүүд буюу орон сууцнууд өдөр бүр өсөн нэмэгдэж буй эрэлтийг хангаж чадахгүй байгаа нь тоогүй. Манай улсын тухайд арматур, катанка, хэв хавшмал, хар цаасны үнэ ганцхан жилийн дотор 80-аас 100 хувь хүртэл өсчээ.

Зээлийн хүү

Дэлхий даяар пандемик нөхцөл байдлын үеэр эдийн засгаа сэргээхээр хэрэгжүүлсэн олон хөтөлбөрүүд зээлийн хүү, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт тодорхой хэмжээгээр хөнгөлөлт, бууралт өгсөн ч энэхүү нөхцөл байдал урт хугацаандаа үргэлжилж чадахгүй байх гэж шинжээчид таамаглаж буй. Америкт 30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл 3.3%-с 3,6% болж өссөн бол Орост 7.5-9%, Туркт дунджаар 17% орчим байгаа юм.



Тиймдээ ч одоогийн эрэлт давамгайлсан зах зээлийн үед худалдан авалт хийх гэж буй хүмүүс зах зээлд ямар үл хөдлөх хөрөнгүүд гарч ирж, зарагдах гэж байгаа талаар аль болохоор хурдан мэдээлэл авч хурдан шийдвэр гаргах шаардлагатай.

Нийтлэлийнхээ төгсгөлд нэгэн сонирхолтой мэдээ дуулгахад Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн байдал, салбарын хөгжил дэвшил, үнэ цэн, өрсөлдөх чадвар, боломжийн талаар хэлэлцэх "Real Estate Mongolia 2022" форум энэ сарын 18,19-ний өдрүүдэд зохион байгуулагдахаар болжээ. 

Уг форумд хүрэлцэн ирснээр үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын олон улсын шилдэг мэргэжилтнүүд, агент болон брокерууд, салбарын шилдэг лидерүүдийн сургалтын үйл ажиллагаа зэрэгт хамрагдах боломжтой юм. Хэрэв та ойрын хугацаанд үл хөдлөх худалдан авахаар зэхэж буй бол өөрт хэрэгцээт бүхий л мэдээллээ цуглуулж, ухаалаг сонголт хийж чадна гэдэгт итгэлтэй байна шүү.



БҮРТГҮҮЛЭХ ХОЛБООС- “REAL ESTATE MONGOLIA 2022 ФОРУМ”