Жавар тачигнасан өвлийн улирлыг үдэхтэй зэрэгцэн үл хөдлөх хөрөнгийн салбар идэвхжиж эхэлдэг хандлага бий. Тэр дундаа жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг сонирхон судлах, авах хүсэлтэй иргэд энэ үед шийдвэрээ гаргах нь элбэг. 2013 оноос албан ёсоор хэрэгжиж эхэлсэн уг зээлд өнгөрсөн 10 гаруй жилийн хугацаанд нийт 100 мянга гаруй зээлийг иргэдэд олгоод байгаа аж. 

Хүний амьдралын анхдагч хэрэгцээ болсон орон байрны асуудлыг шийдэхэд хамгийн үр дүнтэй, бодитой шийдэл болсон уг хөнгөлөлттэй зээлийг авахын өмнө мэдэх ойлгох бишгүй зүйл гардгийг хөнгөвчлөх үүднээс бид энэ удаагийн А-Я буландаа ипотекийн зээлийг онцлон, тайлбарлаж байна. Хэрвээ байр авахаар төлөвлөж буй бол наашаа суугаарай. 


А бол алийг нь сонгох вэ? 

Ипотекийн зээл авах ажлыг эхлүүлэхдээ нэн түрүүнд байр болон банкаа сонгох шаардлагатай. Байрны хувьд таны дараагийн 10-20 жилийн амьдралын чанарт шууд нөлөөлөх чухал сонголт тул сайтар шинжихийг зөвлөе. Жишээ нь, зөвхөн зай талбай, өрөөний зохион байгуулалтаас гадна газар хөдлөлтөд тэсвэртэй, онцгой байдлын үед хэрэглэх аваарын гарцтай, үер уснаас хамгаалах ус зайлуулах системтэй, төвийн шугамтай холбогдож, дэд бүтцээ бүрэн шийдсэн эсэх зэрэг үзүүлэлтүүдийг заавал шалгаж үзээрэй. Энэ бол худалдан авалтаас илүүтэй өөртөө болон гэр бүлдээ оруулж буй урт хугацааны хөрөнгө оруулалт байх учиртай. Иймд худалдан авах шийдвэр гаргахгүй байсан ч эдгээр үзүүлэлтээ нээлттэй танилцуулдаг төслүүдтэй биечлэн танилцаж, мэдээлэл авбал барилгын стандартын талаар ерөнхий чиг баримжаатай болж чадна.

Дараагийн алхам нь банк. Төрөөс хэрэгжүүлж буй уг зээлийг Монголбанк арилжааны банкуудтай хамтран хэрэгжүүлдэг тул хүү, хугацааны хувьд зээлээ аль ч банкнаас авсан зарчмын хувьд ялгаагүй. Одоогоор уг хөтөлбөрт Ариг банк, Голомт банк, Капитрон банк, Төрийн банк, Хаан банк, Хас банк, Худалдаа Хөгжлийн банк зэрэг арилжааны банкууд хамтран ажиллаж байгаа юм.

Та гагцхүү тухайн банкинд ипотекийн зээл авахаар бүртгүүлсэн иргэдийн оочер, бүртгүүлэх шаардлага, салбарын байршил, тухайн банкны идэвхтэй хэрэглэгч эсэх зэрэг хувь хүний онцлог, амьдралын хэв маягаасаа шалтгаалан сонголтоо хийх юм. Ташрамд дуулгахад банк бүр ачаалал, санхүүгийн хүртээмж, тухайн үеийн нөхцөл байдал зэргээсээ шалтгаалан ипотекийн зээл авахаар бүртгүүлэхэд харилцан адилгүй шалгуур тавьдгийг ойлгох хэрэгтэй. Иймд зээл авахын өмнө банкуудын зээлийн төвд очин яаж, ямар шалгуураар ипотекийн зээл авах иргэдийн жагсаалтад бүртгүүлэх мэдээллээ авахыг зөвлөе. Вэбсайтын хувьд зарим нарийн мэдээллүүд тухай бүр ороод байдаггүй нь биечлэн очих, эсхүл сайт дээрх мэдээллийг заавал оператортой холбогдон баталгаажуулах хэрэгцээг үүсгэдэг.

б бол би авч болох уу? 

Товчхондоо бол та эдгээр шаардлагуудыг хангах хэрэгтэй.

  • 18 насанд хүрсэн, Монгол Улсын иргэн
  • Өөрийн нэр дээр орон сууцгүй
  • Хугацаа хэтэрсэн өр төлбөр, чанаргүй зээлгүй
  • Тэтгэвэрт гарах наснаас өмнө зээлээ төлж дуусгах боломжтой хөдөлмөрийн насанд байх (15-30 жилийн хугацаанд)
  • Тогтмол орлоготой бол ажиллаж буй газартаа сүүлийн нэг жилийн хугацаанд ажилласан байх
  • Бизнесийн орлоготой бол орлогоо гэрчлэх боломжтой байх
  • Сонгосон байр тань 150 саяас дээшгүй үнэтэй, 80 м.кв талбайгаас ихгүй, ашиглалтад бүрэн орсон байр байх (амины орон сууц бол 120м.кв талбайгаас ихгүй)

Дээрх нөхцөлүүд нь ерөнхий шаардлага бөгөөд зээл авах банкууд тодорхой хугацаанд цалингийн орлогоо тус банкаар авсан байх, урьдчилгаа байршуулсан байх гэх мэт цаг үе, онцлогоос шалтгаалан өөр байдгийг анхаарах хэрэгтэй. Дэлгэрэнгүйг эндээс уншаарай.

В бол ваав, хэзээ дуусна аа

Арилжааны банкуудын өөрсдийн эх үүсвэрээр санхүүжүүлдэг орон сууцны зээлийг авлаа гэж бодоход л бичиг баримт цуглуулахаас эхлээд долоо хоногоос нэг сар орчмын хугацаа ордог. Тэгвэл арилжааны банк, Монголбанк, МИК гээд олон талын оролцоотой бүтдэг ипотекийн зээлийг авахад түүнээс илүү үйл явц, ажиллагаа орох нь гарцаагүй. Өөрөөр хэлбэл та зээлээ бүрэн авч, зээл төлөх өдрөө мөнгөө байршуулаад л болчихдог ажин түжин байдалд шилжихийн тулд банкинд бүртгүүлснээс хойш нэг сараас магадгүй 2-3 жил хүртэлх хугацаанд энэ үйл явцад ямар нэг хэмжээгээр цагаа зарцуулж, хянасаар байх юм.

Уг ажлыг богиносгож, амар бөгөөд таатай замаар алхъя гэвэл ипотекийн зээл шууд гаргах нөхцөлтэй шинээр ашиглалтанд орсон байруудаас сонгож болно. Энэ төрлийн байр нь иргэдийг орон сууцжуулах бодлогын хүрээнд хийгддэг ажил тул та ердөө сонголтоо хийгээд, өгсөн зааврыг нь тухай бүр дагахад хангалттай. Алийг нь ч сонгосон бай "хэзээ дуусна аа" гэх бодол бичиг баримт цуглуулах явцад орж ирдэг. Ийм зүйл байдаг ч гэж мэдээгүй явсан олон зүйлстэй танилцахын сацуу и-монголиа, ТҮЦ машин, киоск машин, хороо, банк гэх мэт газруудтай нарийн нандин холбоо үүсгэнэ. Зүгээр дээ, эцсийн үр дүн л туйлаас чухал шүү дээ.


г бол гэрээ

Сонгосон байр тань шууд ипотекийн зээлд хамрагдах нөхцөлгүй тохиолдолд банкинд бүртгүүлснээс хойш дарааллын дагуу таны ээлж ирж, ипотекийн зээл авах зөвшөөрөл бүхий шийдвэр гарсны дараа л авах байраа сонгохоос өөр аргагүй.

Ингээд үзэж судалсны үндсэн дээр шийдвэрээ гаргасан бол байр худалдагч талтай тохиролцон "Худалдах, худалдан авах гэрээ" байгуулаарай. Үүгээр та зээл хөөцөлдөх үеэр авахаар тохиролцсон байр таны оролцоогүйгээр зарагдахаас сэргийлж, шуудхандаа бол байрны зарыг үнэгүй.мн сайтаас буулгуулж, өрсөлдөгчгүй болох нөхцөл бүрдэнэ. Энэ цагаас хойш бид даатгалтай, банктай, МИК-тэй төрөл бүрийн амь нас, эд хөрөнгө, барьцаа, үл хөдлөхийн гэрээг байгуулах учиртай.

д бол дүнжингарав: нэг цэгийн үйлчилгээ

МИК-аас гаргасан сүүлийн судалгаанд 2022 онд олгосон 7000 орчим зээлийн 76 хувь нь Улаанбаатар хотод, 24 хувь нь орон нутагт олгогджээ. Ингээд харвал дөрвөн хүн тутмын гурав нь нийслэлд байр авч байгаа юм. Энэ тохиолдолд орон сууц авахаар төлөвлөж буй хүн бүрийн цуглах цэг Дүнжингарав худалдааны төвийн нэг цэгийн үйлчилгээний хэсэг. Учир нь энд Улсын бүртгэлийн газар, банкны салбар, Татварын хэлтэс, нотариатууд төвлөрөн ажилладаг. Зээл авч буй банкны салбараас бусдаар бол таны ажлын ихэнх явц энд өрнөнө гэсэн үг. Зарим цонхны ачаалал төсөөлснөөс их тул гэрчилгээ авах, барьцаалбарын гэрээ байгуулах гэх мэт чухал өдрүүддээ цагаа тавиухан төлөвлөж, бэлтгэлтэй очоорой.

е бол ерөөсөө одоо бүртгүүл

2020-2022 оны хугацаанд дэлхийн дахиныг нөмөрсөн аюулт цар тахлын дэгдэлттэй холбоотойгоор ипотекийн зээлийн төлөлтийг таван удаа хойшлуулсан байдаг. Өмнө авсан иргэдийн эргэн төлөлтөөр дараагийн зээлийн эх үүсвэрийг бүрдүүлдэг тогтолцоотой тул эдгээр хойшлолтууд нь нэг талаар эдийн засгийн хүнд үед иргэдэд том нэмэр болсон ч нөгөө талаар ирээдүйд зээл авахаар төлөвлөсөн иргэдэд тоогүй мэдээ болох нь мэдээж.

Ийн хэсэг хугацаанд зээл олголт арга буюу зогссон ч иргэд зээл авах хүсэлтээ банкиндаа бүртгүүлэх боломжтой байсан юм. Улмаар өнгөрсөн хугацаанд хуримтлагдсан бүртгэлүүдээс үүдэн зээл хүссэн иргэд банкны ачааллаас шалтгаалан тодорхой хугацаанд ээлжээ хүлээх шаардлагатай болжээ. Жишээ нь, одоо зээл авч буй иргэд зургаан сараас хоёр жилийн өмнө бүртгүүлсэн ба сая л шийдвэр нь гарч байгаа нь тэр юм. Аль ч банкинд бай уг дараалал, ачаалал хэвийн хэмжээндээ очиход хугацаа шаардагдах нь ойлгомжтой тул үйлчлүүлэхээр төлөвлөж байгаа банкныхаа зээлийн ажилтантай ярилцсаны үндсэн дээр эртнээс зээл авах иргэдийн жагсаалтад бүртгүүлэхийг зөвлөе. Ээлжээ хүлээх зуураа дараагийн алхмуудаа төлөвлөж, урьдчилгаагаа цуглуулвал цаг хугацаа, сэтгэл зүй, ачааллын хувьд илүү ашигтай байх нигууртай шүү.


ё бол ёохх, ядарч байна

Байр авах, зээл гарах худалдан авалтын үйл явц дангаараа л гэхэд багадаа 2-3 долоо хоног, цаашлаад сар гаруйн хугацаанд маш идэвхтэй өрнөх бөгөөд энэ үед шантрах, юу хийх ёстойгоо ойлгохгүй байх, хугацаа тулах, ажлаа зохицуулах гэх мэт олон шантармаар, бухимдмаар, тэсвэр алдмаар нөхцөл байдалтай тулах болно. Зөвхөн ажлын өдрүүдэд хөөцөлдөх боломжтой байдаг тул ажлынхаа дундуур чөлөө авах, түр гараад ирэх гэнэтийн нөхцөлүүд санаснаас олон гарч ирдэг. Иймд зээлийн шийдвэр гарч, үйл явц эхлэх үедээ зориулан ажлын ачааллаа төлөвлөж, орлох хүнтэйгээ сайтар ойлголцож, тохироорой.

ж бол журам

Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамд зааснаар 2020 оны аравдугаар сарын 01-ний өдрөөс өмнө ипотекийн зээл авсан бол жилийн найман хувь, энэ өдрөөс хойш авсан бол жилийн зургаан хувийн хүүтэй байхаар зааж өгчээ. Мөн уг шийдвэртэй зэрэгцэн нэг зээлдэгчид олгох зээлийн хэмжээ 100 сая төгрөг байсан нь өөрчлөгдөж 150 сая төгрөг болж нэмэгдсэн юм. Хэрвээ сонгосон байр тань 150 сая төгрөгөөс их дүнтэй бол зөрүү үнийг өөрөө төлж зээлээ авч болно. Энэ мэтээр Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журмаар зээлийн үйл явц, хүрээ тодорхойлогддог.

з бол зээлийн эдийн засагч

Зээл авах явцын гол төлөөлөгч, элч тань зээлийн эдийн засагч юм. Иймд өөртөө ойр байрлах банкны салбараас илүү зээлийн эдийн засагчийнх нь ажилдаа хандах хандлага, мэргэжлийн байдал, ёс зүй зэрэг харилцааны болон бусад чадварыг харгалзан банкаа сонгох ёстойг хичээнгүйлэн захья. Учир нь зээл бүтэх эсэх, үйл явц нь хурдан эсхүл удаан байх зэрэгт шууд нөлөөлөх хүн нь зээлийн эдийн засагч байх бөгөөд таны ойлгохгүй, мэдэхгүй бичиг баримтыг тайлбарлах, чухлын дараалал тогтоох гээд олон ажилд хамгийн ойр байж, тусалж дэмжих хөтөч болдог. Иймд зээлийн эдийн засагчтайгаа ойр байх, саадгүй ойлголцох хэрэгцээ нэн өндөр.


и бол ипотекийн зээл

Урт хугацаатай орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг АНУ, өмнөд Америк, өмнөд Азийн зарим оронд моргейж гэдэг бол Европ болон хойд Азийн орнуудад ипотек хэмээн нэрлэдэг. Манай орны хувьд уг зээлийг агаар, хөрс, орчны бохирдлыг бууруулах зорилтын хүрээнд олгож буй. Үнэхээр ч зээлдэгчдийн 40 орчим хувь нь ипотекийн зээл авснаар гэр хорооллоос орон сууцанд шилжин суурьшсан гэх судалгаанаас харахад уг хөтөлбөр орчны бохирдлыг бууруулах, иргэдийн амьдралын чанарыг дээшлүүлэхэд тогтвортой хувь нэмэр оруулж байгаа юм. Мөн ипотекийн зээл нь үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацаат зээл тул зээлдэгч төлбөрийн чадваргүй болсон тохиолдолд барьцааны үл хөдлөх хөрөнгөөр зээлийн төлбөрийг барагдуулах эрхийг зээлдүүлэгчид олгодог. Үүнийг барьцаалбар гэж хэлдэг. Тэгэхээр энэ төрлийн зээл авч буй ихэнх хүн үл хөдлөхийн гэрчилгээг нэр дээрээ авсны дараа түүнийгээ зээл авсан банкиндаа зээлийн төлөлт дуусах хүртэл хүлээлгэн өгдөг нь ийм учиртай.


к бол квитанцаа цуглуул

Татварын шинэчилсэн хуулиар 2020 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс хойш, анх удаа орон сууц худалдан авсан, хувьдаа амьдран суух орон сууц барьсан татвар төлөгч иргэн хувь хүний орлогын албан татварын буцаан олголт болгож зургаан сая хүртэлх төгрөгийг авдаг болсон. Буцаан олголт авах хүсэлт бүхий материалаа жил бүрийн нэгдүгээр сарын 1-нээс хоёрдугаар сарын 15 хүртэл цахимаар илгээдэг.

Үүний тулд та татвар төлөгч байх ёстойгоос гадна байр авах үед төлсөн бүх төрлийн суутгал, татварын квитанц буюу баримтаа хаялгүй хадгалах ёстой шүү. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр хамтран зээлдэгчийн тань нэр байгаа бол хамтран зээлдэгч нь буцаан олголтын материалаа илгээх эрхтэй.

л бол лавлагаа

Авч буй байр тань шүүх дээр өр төлбөр болон өмчлөлийн маргаангүй гэдгийг ямар нэг шийдвэр гарч, төлбөр шилжүүлэхээс өмнө заавал шалгаж үзээрэй. Банкны зүгээс ч мөн адил худалдагч талаас баталгаат буюу и-монголиагаас авсан "Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа" авч ирэхийг шаарддаг бөгөөд худалдагч тал ч үүнд хамтран ажиллаж, лавлагааг чирэгдэл учруулалгүй эх хувиар нь өгөх (онлайнаар авсан бол screenshot хийлгүй эх файлаар илгээх, үүндээ хариуцлага хүлээх) үүрэгтэй байдаг.

Үүнээс гадна худалдан авагч тал хувиараа шалгах ёстой зүйл нь тухайн байр СӨХ-ны өр төлбөртэй эсэхийг шалгах явдал. Ер нь өндөр дүнтэй худалдан авалт хийж байгаа бол эрсдэлээс хамгаалахын тулд лавлагаанд ач холбогдол өгөх хэрэгтэй. Уг асуудлаас бүр холдъё гэвэл шинэ суурьшлын бүсэд байрлах, шинээр ашиглалтад орсон байруудыг албан ёсны борлуулагчдаас авах таатай бөгөөд хурдан, найдвартай арга бас бий. Шинэ Яармаг цогцолбор хорооллын хувьд энэ тал дээр худалдан авагчдадаа бүрэн дүүрэн үйлчилгээ үзүүлэн ажиллаж буй.


м бол мик

Ипотекийн зээлийг урт хугацаанд тогтвортой ажиллуулдаг гол бүтэц бол МИК буюу Монголын Ипотекийн Корпораци. Учир нь ипотекийн зээл нь бусад банкны зээлийг бодвол урт хугацаатай, бага хүүтэйгээрээ онцлог тул арилжааны банкууд дангаараа өөрсдийн эх үүсвэрээр олгоход тун эрсдэлтэй. Үүнийг МИК хариуцаж ипотекийн зээлийн өгөөж, ач холбогдлыг үнэт цааст шилжүүлэн, санхүүгийн бүтээгдэхүүн болгох замаар энэ үйлчилгээний урт хугацааны үйл ажиллагааг ханган ажилладаг. Тодруулбал МИК-ийн үйлчилгээ байхгүй бол иргэд орон сууцны урт хугацааны хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах боломжгүй болж, жилийн 20-22 хувийн хүүтэй зээлээс өөр сонголтгүй болно гэсэн үг. Жишээ нь ипотекийн зээл авбал та 20 жилийн дараа үндсэн байрныхаа үнийг 2.2 дахин нугалж төлөх бол банкны зээл авбал даруй тав дахин нугалах шаардлагатай.

Үйл ажиллагааг нь тайлбарлавал, МИК нь банкнаас иргэдэд олгосон ипотекийн зээлийг хоёр шаттайгаар худалдан авч эргэлтэнд оруулдаг. Ингэхдээ, нэгдүгээрт иргэдийн зээлийн эргэн төлөлтийг багадаа 3-6 сар ажиглаж, хэр найдвартай зээлдэгч болохыг сайтар судалснаар зээлийг нь баталгаажуулж үнэт цаасжуулдаг. Харин дараа нь, өөрсдийн гадаад зах зээл дээр босгосон үнэт цаас буюу хөрөнгө оруулалтыг ашиглан арилжааны банкуудад байх арилжааны орон сууцны зээлийг дахин санхүүжүүлж эргэх холбоог хангадаг байна. Иймд та бүх төлбөр тооцооны ажил дууссаны дараа зээл тань МИК-руу шилжихийг хүлээх ба ийн шилжсэнээр ипотек авах ажил үндсэндээ дууссан гэж ойлгоорой.

н бол нотариат

Дээр дурдсан "Худалдах, худалдан авах гэрээ"-нээс эхлээд албан ёсны бүх л зүйлийг нотариатаар баталгаажуулах хэрэгтэй. Зээл авах явцад санаанд оромгүй олон бичиг баримтын асуудал тулгардаг тул анхнаасаа өөрт хамгийн ойр нотариатыг сонгохоос илүүтэй хэрвээ боломжтой бол Дүнжингарав эсхүл үйлчлүүлж буй банкны салбартайгаа ойролцоо нотариатыг сонговол зарим нэг гэнэтийн нөхцөл байдлаас үүдэлтэй сандралыг үүсэхээс нь өмнө шийдэж чадна. Мөн байрны үнийн дүн, гэрээний ажиллагаанаас хамаарч төлбөр нь нэлээн хэдэн өдрийн хоолны мөнгөтэй тэнцэхүйц байх нь элбэг байдаг тул энэ зардлыг төлөвлөж очоорой.

о бол орлогоо нотол

Зээл авахад хамгийн чухал хэсгийн нэг нь орлогоо нотлох явдал. Хэрвээ та тогтмол орлоготой бол доорх зүйлсийг анхаарч, шалгаж үзээрэй.

  • Ажиллаж буй газартаа сүүлийн нэг жилийн хугацаанд тогтвортой ажилласан байх
  • Байгууллагаараа нийгмийн даатгалаа төлүүлсэн байх (И-монголиа бүртгэлээрээ орж шалгаарай. Хэрвээ энд бүртгэгдээгүй бол асуудал ар араасаа ундарна шүү.)
  • Нийгмийн даатгалаа бага дүнгээр төлдөг бол зээл авахаас нэг жилийн өмнөөс гар дээр авдаг бодит хэмжээгээрээ төлөх
  • Бага цалинтай бол цалингаа нэмүүлэх, нийгмийн даатгалаа хүсэмжит хэмжээндээ тохируулан төлөх (авах орон сууцны үнийн дүнгээс шалтгаалан сарын төлөлтийг тооцдог тул цалин тань хангалттай байх ёстой)
  • Нийгмийн даатгалаа өндөр дүнгээр төлөх боломжгүй бол гар дээр авдаг бодит цалингийн хэмжээгээ дансаар болон тодорхойлолтоор батлах боломжтой байх
  • Ажлаас гадуур орлоготой бол цалингаа заавал дансаар авч, тэдгээр ажлын цалингийн хэмжээ, захиалагч, орлого хүлээж авсан дансаа цэгцтэй хөтлөх. Боломжтой бол тэдгээр цалингаа etax-аар өөрөө шивж оруулах эсвэл захиалагч байгууллагаараа ebarimt дээрээ шивүүлээрэй.


Хэрвээ та бизнесийн орлоготой бол хар дэвтэр хөтөлж буюу хийсэн ажлын жагсаалт, үнийн дүн бүхий мэдээллээ тодорхой бичиж тэмдэглэн, аливаа орлогоо дансаар хүлээн авч, захиарлагчаар гүйлгээний утга дээр ямар ажлын цалин болохыг тодорхой бичүүлж авах хэрэгтэй. Мөн орон сууцаа худалдан авсны дараа татварын буцаан олголт авахыг хүсвэл шаардлагатай хугацааны өмнөөс татвараа төлж эхлэх нь зүй.


ө бол өр орлогын харьцаа

Орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн журмын 4.2.6.-д зааснаар зээлдэгчийн төлөх сар бүрийн төлбөр нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас ихгүй байх ёстойг зааж өгчээ. Өөрөөр хэлбэл таны орлогоос шалтгаалан 100 сая төгрөгийн зээлийг 30 жилийн хугацаатай өгөх үү? 150 сая төгрөгийн зээлийг 15 жилийн хугацаатай өгөх үү? эсэх нь шийдэгдэнэ. Иймд ипотек авахын өмнө аппаас эхлээд өөрийн нэр дээрх бүх л өр төлбөр, зээлүүдээ хаахыг зөвлөе.

п бол пээ, ашигтай байж чадах уу? 

Анх авсан зээлээ 20 жилийн дараа 2-3 нугалж төлөх ёстойгоо хараад хүн бүр л орон сууцны зээл ашигтай эсэхэд эргэлздэг. Тэгээд бүр эхний 7-8 жилд нь зөвхөн хүү төлнө гэхээр шударга бус санагдах нь аргагүй. Гэвч сайтар бодоод үзвэл таны зээл төлөх 20 жилийн хугацаанд мөнгөний ханш унахаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ч өссөөр байхыг тайлбарлах нь илүүц. Өнгөрсөн 20 жилийн хугацаанд гэхэд мөнгөний ханш 200 орчим хувиар унаж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ даруй 10 дахин өсөөд буй. Давуу тал нь үүнтэй зэрэгцэн таны өрхийн орлого жил ирэх бүр нэмэгдэх нь цаг хугацааны асуудал. Энэ ч утгаараа зээл авснаас хойш эхний 3-5 жилийн хугацаанд хийх эргэн төлөлт санхүүгийн хувьд сорилттой байх хэдий ч жил ирэх бүр зээлийн ачаалал буурч, 20 жилийн дараа гэхэд өрхийн орлогын тогтмол зардал болсон байдаг.

Зөв төлөвлөсөн зээл гэдэг ирээдүйн өгөөжөө урьдчилан авч буй тогтолцоо гэдгийг санаарай. Иймд та 100 хувь өөрийн эх үүсвэрээр орон сууц худалдан авах боломжтой үе хүртлээ хүлээлээ гэхэд тэр хугацаанд гарах алдагдсан боломжийн өртөг, цаг хугацаа, сэтгэл ханамжаа тооцоод үзвэл ипотекийн зээл тун ч ашигтай хөрөнгө оруулалт гэдгийг ядах юмгүй ойлгох болно. Сонирхуулахад, 2013 онд зээл авсан зарим зээлдэгчид гэхэд өдгөө сарын 200 мянган төгрөгийг зээлэндээ төлж буй.

р бол рекорд хий

Анх удаа нотариат орсон үеэс эхлэн танд андуурах, эргэлзэх зүйлс олон гарч ирнэ. "Аль хувийг нь авч үлдээд, алийг нь хэнд нь, яаж өгнө гэлээ? тэгээд буцааж авах билүү?", "Барьцаалбартай гэж бөглөх билүү? үгүй билүү?", "Урьдчилгаа байршуулахыг шийдвэр гарсны өмнө гэлүү? дараа нь гэлүү?" энэ мэт эргэлзээ дүүрэн үеүд цөөнгүй гарна. Энэ үед танд туслах гол хөтөч бол рекордер буюу дуу хураагуур. Ой санамж, гүйлгээ ухаан сайтай эсэхээс үл хамааран таны өдөр тутамдаа харьцдаггүй шинэ нэр томьёо, чухал бичиг баримтуудын талаар ярьдаг тул мэргэжлийн хүний тодорхой зааж өгсөн зөвлөгөөг дуу хураагуур дээр бичиж авбал олон талын сандрал бухимдлаас сэргийлж, цагаа хэмнэж чадна.


с бол санаж авах зүйл

Нэгдүгээрт, ипотекийн зээл авахад өөрийн нэр дээр үл хөдлөхгүй байх гэдэг шаардлага бий. Энэ үед хүмүүс анх удаа үл хөдлөх өмчлөх гэж байгаа хүн л авах боломжтой гэж эндүүрдэг. Угтаа бол тухайн хүн өмнө нь орон сууц эзэмшиж байсан байж болох ба гагцхүү ипотекийн зээл авах үедээ л үл хөдлөх хөрөнгөгүй буюу орон сууцгүй байх учиртай. Ялангуяа ашиглалтын шаардлага хангахгүй нь тогтоогдсон орон сууц өмчилдөг эсхүл 18 насанд хүрээгүй байхдаа гэр бүлийн гишүүдийн хамтаар орон сууц өмчилж байсан бол бүр ч асуудалгүй. Тэдгээр бүртгэлээ цуцлуулахгүйгээр ч ипотекийн зээл авч болно.

Хоёрдугаарт, ашиг сонирхлын зөрчил, бага хүүтэй хөрөнгө босгох арга байж болзошгүй гэж үздэг тул хамаатан садан, төрсөн ах дүүсээсээ орон сууц зээлээр худалдан авах боломжгүйг анхаарах хэрэгтэй.

Гуравдугаарт, зээл авахын тулд байрны урьдчилгаа болох үнийн дүнгийн 30 хувийг хэрхэн бүрдүүлсэн эсэх эх үүсвэрээ батлах ёстой болдог. Бэлгэнд авсан бол тухай бүр "Бэлэглэлийн гэрээ", хөрөнгө зарсан бол "Худалдах, худалдан авах гэрээ" заавал хийгээрэй. Жишээ нь, бид автомашин зарахдаа энэ төрлийн гэрээ хийлгүй шууд нэр шилжүүлэг хийн, төлбөрөө хүлээн аваад салдаг. Энэ тохиолдолд тайлбарлахад төвөгтэй их хэмжээний мөнгө орж ирснээс үүдэн эх үүсвэрийг нь нотолж чадахгүй байдал үүсэх нь бий. Мэдээж арга олон бий, гэхдээ цаг авна, ажил нэмнэ. Иймд байр авахаар төлөвлөсөн бол урьдчилгаа бүрдүүлсэн эх үүсвэрийн баталгаагаа тухай бүр үйлдэн, цуглуулж байх хэрэгтэйг сануулъя.

т бол татвараа хэн нь төлөх вэ? 

Шинээр орон сууц худалдан авах, нэр шилжүүлэг хийх үед татвар болох зарагдаж буй үнийн дүнгийн 2 хувийг татварт төлөх шаардлагатай. Жишээ нь 100 сая төгрөгөөр байр зарсан бол хоёр сая төгрөг төлнө гэсэн үг. Худалдагч болон худалдан авагч талууд уг дүнг тооцолгүй зөвшилцөлд хүрсний улмаас үхрийн сүүлийн дээр хутга болгох таагүй тохиолдол бишгүй.
Иймд анхнаас нь татвараа хэн төлөхийг тохиролцож гар бариарай. Хэрэв тохиролцоогүй бол худалдагч тал уг зардлыг төлөх нь зүйн хэрэг болно.

у бол улсын бүртгэлийн газар

Улсын бүртгэлийн газар бол "Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ" гаргаж, тухайн орон сууц таных болсныг баримтаар баталгаажуулах газар. Үндсэндээ зээлийн шийдвэр гарснаар орон сууц таны нэр дээр шилжих ба уг гэрчилгээ гарсны дараа л банкнаас худалдагч талд үлдэгдэл төлбөрийг шилжүүлж дуусгадаг. Иймд, гэрчилгээ авахын өмнө танд зээлийн шийдвэрээс гадна худалдагч тал буюу худалдан авч буй орон сууцны тань гэрчилгээн дээр нэр нь бичигдсэн хууль ёсны эзэн "орон сууцаа шилжүүлэхэд асуудалгүй" гэх гар бичмэлийг үйлдэж, хамт нотариар орж батлуулж өгөх ёстойг санаарай.

Харин гэрчилгээ гарсны дараа та энэ газарт ахин нэг удаа ирэх ба энэ үедээ уг орон сууцыг ипотекийн зээлийн барьцаалбар болгож байгаагаа бүртгүүлэх учиртай. Анхааруулахад, Улсын бүртгэлийн газраар үйлчлүүлэхэд заавал санах зүйл бол хүлээлт. Дийлэнхдээ, гэрчилгээ гарахад ажлын 1-2 долоо хоног хүлээх ба гэрчилгээ гарсны дараа барьцаалбараар бүртгүүлэхэд мөн хугацаа ордог.

ү бол үнэлгээ

Ипотекийн зээлээр байр авч урьдчилгаа бүрдүүлэхэд гардаг нэг асуудал нь банкны үнэлгээ. Өөрөөр хэлбэл худалдагч тал танд 150 сая төгрөгөөр зарахаар тохирсон байрыг банк ч мөн өөрсдийн аргаар шударга үнэлгээ эсэхийг үнэлж тогтоодог. Энэ тохиолдолд банк тус байрыг 130 саяын үнэтэй гэж үзвэл зөрүү 20 саяыг урьдчилгааны 30 хувь дээр нэмэн та өөрийн эх үүсвэрээс гаргах хэрэгтэй болох юм.

Үүнд, тухайн орон сууцны ашиглалтанд орсон огноо, байршил, хэдэн давхарт байрлах, цонх нь наран талдаа байрладаг эсэх зэрэг үзүүлэлтүүд багтдаг. Иймд таны авахаар сонирхсон байрны үнэлгээ худалдагч талын үнэлгээтэй тохирох эсэхийг заавал нягтлуулаарай. Үгүй бол сонгосон байраа солих эсвэл төлөвлөгөөгүй их хэмжээний зардал гаргах шаардлагатай тулна.

ф бол фэйсбүүк групп

Хэдий энэ талаар интернэтэд олон нийтлэл, бичлэг, зөвлөмж байгаа ч, эдийн засагч тань сэтгэл тавин зөвлөсөн ч адил туршлагатай хүмүүсээс асуух, харьцуулах зүйл бишгүй гарч ирдэг. Иймд аяллаа эхлүүлэхтэй зэрэгцэн ипотекийн зээл авсан иргэдийн хүрээлэл, фэйсбүүк группд нэгдээрэй. Энэ нь танд илүү тухтай, хялбар мэдрэмж төрүүлж магадгүй. Яаралтай үед хялбар, хурдан бөгөөд бодитой зөвлөгөөг иргэд л нэгэндээ өгч чаддаг.

х бол хамтран зээлдэгч

Орлогын хэмжээ хангалттай биш эсхүл зээлдэгчийн ажил эрхлэлт, эрүүл мэнд эрсдэлтэй тохиолдолд хамтран зээлдэгчтэй байх шаардлага бий. Зарим банк заавал хамтран зээлдэгчтэй байх ёстой ч гэдэг. Хамтран зээлдэгч нь ихэвчлэн эхнэр, нөхөр буюу гэр бүлийн хүн байвал нэн тохиромжтой ба дээр дурдсанчлан үндсэн зээлдэгчийн адил зээлээ төлж дуусгах хугацаа хүртэл идэвхтэй хөдөлмөрийн насанд байх хэрэгтэй. Мөн хамтран зээлдэгч үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд нэрээ оруулаагүй тохиолдолд ирээдүйд өөрөө ипотекийн зээлд хамрагдахад нээлттэй байдгийг онцолъё.


ц бол цаг хугацаа

Ипотекийн зээлийг бүхэлдээ цаг хугацаа гэж болно. Анх авахаар бүртгүүлэх үеэс эхлэн судалгаанд үндэслэн цаг хугацаагаа сайтар төлөвлөвөл багагүй хөрөнгө мөнгө, алдагдах боломжийг хэмнэдэг. Эдгээр бүх хүлээлтийг нэгтгэн авч үзвэл байгууллага бүрийн ажлын ачаалал, иргэдийн дарааллаас үүдэн:

- Банкинд бүртгүүлснээс хойш зээл өгөх боломжтой шийдвэр гарахыг хүлээх (Хоёр жил хүртэл)
- Авах байраа сонгож, бичиг баримтаа бүрдүүлэн (10 хоног хүртэл) өгснөөс хойш зээл гарах шийдвэр хүлээх (хоёр долоо хоног хүртэл)
- Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарахыг хүлээх (хоёр долоо хоног хүртэл)
- Барьцаалбараар бүртгэгдэхийг хүлээх (хоёр долоо хоног хүртэл)
- Банкны зээл МИК-рүү шилжихийг хүлээх (2-3 жил хүртэл)

ч бол чанаргүй зээл

Ашиглахаа больсон утасны төлбөр, хэрэглэхээс татгалзсан аппын хэрэглээний зээл гэх мэт үнийн дүн багатай, ач холбогдол харьцангуй бага өгдөг зээлийн үлдэгдлүүд мэдээгүй байхад хугацаа хэтэрч, улмаар Монголбанкинд чанаргүй зээлдэгч гэх хар тодотголыг үүсгэсэн тохиолдол олон бий. Хэрвээ нэгэнт ийм зүйл үүссэн бол энэ нь цаашид олон худалдан авалт, нийгмийн харилцаанд төвөг учруулах хүчтэй. Иймд ийм түүх үүсгэхгүйн тулд авсан зээлээ тухай бүр марталгүй төлж, санхүүгийн сахилга баттай байх хэрэгтэй. Нэгэнт үүссэн бол яаралтай өрөө төлж барагдуулан Монголбанкны бүртгэлээ засахдаа анхаарал тавиарай.

ш бол шинэ яармаг хороолол

Төслийн явцаасаа эхлэн нарийн зохион байгуулалттай ажилласан "Шинэ Яармаг" цогцолбор хороололд ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах бол зээлийн шийдвэр 7-14 хоногийн дотор гарч буй. Төслийн мэдээлэлтэй танилцаад загварын байруудаас үзэн сонголтоо хийж болох ба "Улаанбаатарын хамгийн таатай хотхон" буландаа бид тус хотхон яагаад ашигтай хөрөнгө оруулалт болох тухай дэлгэрэнгүй тайлбарлаж байсан билээ.

Уг хорооллыг энэ нийтлэлдээ дурдах болсон учир нь тус хамт олон саяхан зарласан “Залуу гэр бүл-3” хөтөлбөрийнхөө хүрээнд ипотекийн зээлийн шаардлага хангасан 10 залуу гэр бүлийн зээлийн хүсэлтийг ажлын долоо хоногт шийдвэрлэн түлхүүрийг нь гардуулан өгөх аж. Үүгээр зогсохгүй хөтөлбөрт хамрагдсан айл бүрд шинэ байрны тохижилтод шаардлагатай цахилгаан бараа, тавилгыг "Номин электроникс", "Kitchen All"-аасс сонгох 20 хувийн урамшууллын эрхийн бичгийг гардуулах юм байна.

Улаанбаатарын хамгийн таатай хотхон: ШИНЭ ЯАРМАГ ХОРООЛОЛ


э бол эртнээс бэлд

Наанадаж нэмэлт орлогын хар дэвтэр хөтлөх, хэсэг хугацаанд ажлаа солихгүй байх, даатгалаа өндөр төлөх мэт урьдчилсан төлөвлөлт хэрэгтэйг та дээрх үсгүүдээс хангалттай ойлгож авсан байх.
Үүнээс гадна банкууд ачааллаас шалтгаалан цалингаа тухайн банкаар зургаан сараас нэг жилийн хугацаанд тогтмол авсан байх ёстой гэх шалгуурыг тавьдаг. Иймд зээл авах банкаа сонгосон бол цалингийн дансаа цаг алдалгүй шилжүүлж, тодорхой хугацаанд авч хэвших гэх мэт хугацаа шаардлагатай төлөвлөлтүүдээ харгалзаж үзээрэй. Иймд зээл авахад бэлэн үедээ л энэ талаар бодох бус харин 1-2 жилийн өмнөөс бодож, бэлдэж эхлээрэй.

ю бол юу? дахин авч болно гэв үү? 

Ипотекийн зээлийн 32-р багцад хамрагдсан зээлдэгчдийн 92 хувь нь шинээр олгосон зээл, найман хувь нь дахин санхүүжүүлсэн зээл байгаа юм. Уг судалгаанд оролцогчдын хувьд нийт зээлдэгчдийн 46 хувь нь 21-33 насныхан байжээ. Өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээл нь анх удаа авч байгаа зээлдэгчдэд давуу эрхтэй бөгөөд өмнө авсан зээлээ хугацаанд нь, сайн төлсөн тохиолдолд хөдөлмөрийн насандаа төлж дуусгахаар багтаан хоёрдахь зээлээ авах боломжтой.

я бол яг одооноос эхэлж байна

Зээл аваад л дуусчихдаг бол хэчнээн сайхан. Гэвч энэ бол багадаа 15 жил үргэлжлэх аялал юм шүү. Зээлээ цаг хугацаанд нь төлж, дараа нь орон сууцаа нэмэн сайжруулахад уг аяллаа бат бөх суурь болгон тулан дэвжээрэй.

Нийтлэлийн төгсгөлд гол сануулах зүйл нь даатгал. Гэнэтийн осол, байгалийн хүчин зүйл гэх мэт орон сууц, эрүүл мэндийг эрсдэлээс хамгаалах даатгалыг гар таталгүй, тогтмол хийлгэж болзошгүй нөхцөл байдалд үргэлж бэлэн байхыг сануулсан сургамж удаа дараалан тохиож буйг онцгойлон санууштай шүү.

Ингээд өөрийн гэсэн орон сууцтай болох өдөр хүртэл төлөвлөгөөтэй, мэдээлэлтэй байж зорьсондоо саадгүй хүрнэ гэдэгт эргэлзэхгүй байна. Уншигч танд амжилт хүсье.